新国五条出台：商业地产升温房产信托风险得以缓解_澳门新葡官网进入网站8883

□晚报记者沈梦捷综合报导新国五条来袭，买房者和卖房者双双中箭。市场在一片叫苦声中理解新政的利弊，但种种数据却表明，买房者仍然在集中力量买房，购房热潮减。而卖房者则扔钱圈地，特别是在射击北上广地区集中于开炮，等候房价下跌。

近几日，房企相继交还了2月份销售数据，结果是十分悲观的。这不仅伴随着房企业绩仍然结实，同时也体现出有购房者市场需求十分反感。

新国五条的实施，影响住宅市场，但对商业地产而言毕竟一针强心剂。近期，有了钱的大型房企早已抢到了商业地产路线图，明争暗斗进击商业地产。企业业绩转好今日，保利地产及金地集团双双透露了1~2月的销售业绩。

保利地产业绩十分亮眼，其1~2月份共计销售187.19亿元，同比下跌265.04％，增长势头十分快速增长；金地集团同期签下41亿元，同比也大幅提高150％。昨日，融创中国与世茂房地产透露的销售业绩也不错。融创前两个月销售71.5亿元，同比快速增长164％；世房亦倾金73.7亿元，同比快速增长151％。

而3月初至今，万科A、恒大地产、碧桂园以及富力地产已首度发布的前2月销售数据表明，皆经常出现大幅度快速增长。万科前2月销售金额则低约284.4亿元，同比快速增长49％。恒大1~2月总计构建合约销售金额大约114.5亿元，同比增幅为169.9％。

碧桂园、富力地产、越秀地产前两个月业绩增幅都在100％以上。往年来看，由于春节因素，1、2月份都归属于楼市销售淡季。

但今年房企相继交还的数据表明，房企业绩转好之势显而易见，这意味著购房热潮在2013年初已经常出现浮现。虽然目前新国五条已实施，但业内指出，房企年初开门红的势头将很难被制止，未来业绩有可能之后下降。

商业地产加剧新国五条的实施，影响住宅市场，但对商业地产而言毕竟一针强心剂。万科、龙湖地产、招商地产等房企，已陆续宣告对商业地产领域加码。就在国五条细则发布的前一天，龙湖地产刚宣告了其商业帝国的宏伟蓝图：2013年是龙湖商业地产较慢扩展的一年，集团预计用15年左右的时间将商业利润占比从将近5％提高至30％。

仍然专心于住宅研发的房企龙头万科，也将注意力集中至商业地产。万科总裁郁亮在上周的业绩会上回应，万科社区商业是主要发展方向。

招商地产也在加码商业地产研发。根据计划，2013年，招商地产坐落于蛇口的海上世界综合体项目将全面开业运营，而招商旗下在北京、漳州、南京等地研发的酒店、购物中心也将相继亮相。招商地产副总经理张林透漏，目前商业地产比重占到招商地产投资额的10％。

预计未来五年商业地产投资比重将超过15％~20％。此外，预计将有多达500万平方米的优质土地资源未来将流经招商地产。房企更好地改向商业地产和保障房，从融资的角度，意味著未来房产信托将不会不吃轻。随着楼市调控升级，开发商的资金链也必定有所紧绷。

在销售无法符合资金市场需求的情况下，发售信托产品将是不少房企融资地下通道。目前房地产信托产品占到全部产品的比重早已缔造历史新纪录。好卖基金研究中心7日公布相同收益信托月报表明，2月份，44家信托公司共计正式成立182只相同收益信托产品。

其中，房地产产品数量为55只，占到比30.22％，为2月投向数量仅次于的行业。房地产信托平均值规模也相比之下多达其他类别，房地产信托的筹措总规模为90.01亿元，在整个行业占到比多达四成。库存显著下降在业绩浮现的趋势之下，房企库存已显著下降，这不致促成房企囤货。在国五条新政实施后，北京、上海、广州、南京、武汉等地接连首演土地抢走战，万科、绿地、先河等品牌房企屡屡使出拿地。

上海易居房地产研究院公布的《2月份新建商品住宅库存报告》表明，20个城市新建商品住宅库存总量为7335万平方米，同比增加5.3％，环比增加3.4％，时隔1月库存同环、比增再度双双为负。从近三个月的展现出来看，房企商品房库存经常出现了倒数下降的趋势，这也被迫房企争相迎击，圈地动作频密。

有统计数据表明，从2013年1月1日到2013年3月6日，万科、保利以及绿地集团等10家标杆房企拿地金额约483.36亿元，平均值每家房企两个多月内拿地开支近50亿元。其中，绿地集团耗资79.68亿元圈地，在重点城市拿地扩展，位列上述统计资料榜首；首创置业则耗资50.64亿元在北京倒数夺下地；中海地产2月份拿地势头较猛，单月取得的规划建筑面积约63.06万平方米；万科则以联合体方式拿地较多，而据万科近期公告表明，1月以来，公司追加7个项目，产于在6个城市，拿地金额开支为36.83亿元。

此轮十大房企的圈地行动多坐落于此次新国五条重点压制的北上广地区。由于一线城市和部分主流二、三线城市土地溢价率较高，因此房企射击一线城市圈地的情绪大自然较高。而昆明、沈阳、长沙等地的土地成交价价格溢价率很低，甚至部分城市也有个别地块流拍，仍然呈现出乏人问津的现象。

2013年3月初，国务院办公厅公布《关于之后作好房地产市场调控工作的通报》，房地产调控国五条细则落地，特别是在是针对房屋出售征税所得税20％的规定，令其各地房地产交易中心人头攒动、交易激增，人们缓着已完成交易和收费，以回避额外的开支。对此项房地产新政人们众说纷纭。

减少二手房交易成本对出让扣除征税20％房产所得税，只不过并无法压制房价和歼灭投资炒房。融合前面的出租汽车、限贷政策可见，出租汽车可以掌控早已享有住房者之后投资和投机，压制了一部分购买力，而限贷则容许了购房者的资金缴纳能力。因此房屋销售受到政策容许，无法持续过去十年间的投机抹黑之风，但是，过去几年间新建的住宅和城区内的二手房构成了供应面的竞争关系，因此20％房产所得税这项房地产调控政策更好地是引领刚性市场需求，从二手房改向一手房，起着了房地产消费导向的起到。

对房产出让征税所得税，是早就不存在的条款，但实质上多数采行的是全额1％的征税方式。一来因为对房屋成本较难界定，二是具备节约税金的起到。

比如，成本为100万元的二手房以200万元出售，按销售收入1％征税所得税为2万元，而按照差额的20％计所得税为20万元。如果房产出售的所得税统一成差额20％的话，二手房市场交易量将陷于低谷期，价格有可能经历一段时间的滞涨期。消弭房地产信托风险近三年由于国家采行务实的货币政策、各大银行严控资金流向房地产业，因此，不少房地产商改向信托业谋求资金反对。

据中国信托网透露，2010年房地产信托资金余额4323亿元，2011年房地产信托资金余额6882亿元，同比下降将近一倍。而2012年末房地产信托资金6880亿元，仍然保持在高位。房地产信托的平均值期限为两年左右，2013年信托公司理应届满的房地产信托产品，据信托业协会的数据表明，2013年房地产信托总还款额大约3100亿元，而兑付高峰将在2013年二季度经常出现，激进估算大约1301亿元。

去年以来多，多家信托产品风险频密曝露。同时，房地产的调控政策，给房地产信托带给一定的风险，宏观调控的大环境有利于确保房地产信托的兑付。

此次20％所得税的新政，却能有助于减轻了房地产信托的风险。现在一手房多在远郊或非一线城市，其建设资金多源于房地产信托产品等，20％所得税的新政有助新建住宅的成功出售，有助推展一手房的出售，有助资本利润和延期资金链的风险。这一新政，也有助今明二年集中于届满的信托产品兑付风险，这将对整个金融系统安全至关重要，也对先前发售房地产信托产品不利，防止资金链脱落的风险。年初至今仍然有批量房地产信托发售，且呈圆形配套趋势。

好卖基金研究中心统计资料表明，截至2013年1月，公开发行的126只信托产品中，有30只投向房地产行业，占到比23.81％。而去年8月至12月，房地产信托的发售数量在所有相同收益信托产品中的占比未曾多达20％。管理层收益模式改变对于一线城市来说，增大交易环节的税收意味著政府收益模式的改变。首先，一线城市早已没充裕的土地可可供出售，因此转变地方政府财政收入的来源，从原本出售土地的收益模式改变为房产交易的收益模式，将不利于政府财力的可持续维持。

再者，房地产仍然是中国经济的支柱产业，无论是城镇化还是廉租房皆是国家战略方向，因此减少二手房的交易成本，间接似乎房价结实，推展购房人持续购入一手房，让一部分收益不优渥的人群转入城郊新居，将为房地产业步入不错的第二春。第三，万一房产税和官员财产审批出笼，20％所得税的征税可以容许房子突发性供应，封锁寄居房价暴跌的空间；让房地产之后瞄准极大的社会财富，以以利于消化通胀和货币票券造成的流动性。

因此，对于北上广等大城市来说，已享有1套及以上住房的非当地户籍居民仍将继续执行严苛出租汽车；对于二三线城市来说，出租汽车区域不一定不会覆盖面积城市全部行政区域，第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率也不会因地制宜有所调整。考虑到民生问题，房价过慢下跌的状况将受到中央森严监控。但就目前的政策看，中国房地产长年向下的势头恐将不撞到南墙不走，除非遇上金融危机才不会一声落地，预计中国经济和民生百姓皆将受到根本性考验。

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